Сьогодні поширена ситуація, коли власником нерухомості є одна особа, фізична або юридична, а земельна ділянка перебуває у власності громади. Фактично земельна ділянка знаходиться в комунальній власності, і власник нерухомості орендує її. Хоча нерухомість, розташована на цій ділянці, належить йому на правах власності. І якщо з правом на нерухомість не виникає питань, то в питанні оренди землі — вони є.
Розглянемо доволі стандартну ситуацію, коли одна особа продала, а інша особа — придбала об’єкт нерухомості. Договір оренди земельної ділянки між старим власником і місцевою владою ще чинний
Питання переходу права користування на земельну ділянку в разі набуття права на будівлю або споруду, що розміщені на ній, регулюються ст. 120 Земельного кодексу України (далі — ЗКУ) і ст. 377 Цивільного кодексу України (далі — ЦКУ).
У ст. 120 ЗКУ говориться, що якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває в користуванні, то в разі набуття права власності на ці об’єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були в попереднього землекористувача.
А згідно зі ст. 377 ЦКУ, до особи, яка набула право власності на будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Як ми бачимо, зазначеними нормами чітко встановлено, що до особи, яка набула право власності на будівлю або споруду, переходить право власності або право користуванняна земельну ділянку, на якій вони розміщені. Проте, вказані норми не уточнюють, яким шляхом це має відбуватися.
Фактично в кодексах не передбачено припинення договору «про користування земельною ділянкою» в розумінні припинення права оренди й надання земельної ділянки новому орендарю (виникнення нового права оренди). Йдеться не про припинення договору оренди, а про перехід цього права.
Щобільше, у ст. 7 абзаці 3 Закону України від 06.10.1998 р. No 161–XIV «Про оренду землі» (далі — Закон про оренду землі) вище вказані норми дублюються та чітко вказується, що переходить саме право оренди. Але при цьому також чітко вказується, що припиняється дія договору оренди для попереднього орендаря. Але як і в які терміни новий орендар повинен стати стороною договору — у Законі не вказується.
В абзаці 8 ст. 31 Закону про оренду землі ця норма наведена ще раз: договір оренди землі припиняється. Т обто, відповідно до Закону про оренду землі, договір припинив свою дію, а отже, внесення змін до нього є неприпустимим.
Таким чином, у законодавстві закладена правова колізія, коли:
● за однією нормою законодавства переходить право оренди, яке можна було б реалізувати внесенням змін до чинного договору, а● іншою нормою законодавства такі зміни не можна зробити в договорі, який припинено.
У судах у справах щодо договорів оренди землі все-таки вказується, що договір припиняється тільки для старого орендаря та продовжує діяти вже для нового.
Так, Верховний Суд у Постанові від 19.06.2018 р. у справі No 922/3655/17 роз’яснив, що новий власник об’єкта нерухомості, до якого переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не в порядку повторного надання земельної ділянки. Тобто, після відчуження об’єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, договір оренди землі у відповідній частині припиняється щодо відчужувача.
Однак при цьому він діє на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості, який із моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже, і відповідні права й обов’язки орендаря, у тому числі зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою.
Законодавець начебто врегулював порядок зміни орендаря земельної ділянки, проте ми спостерігаємо такий конфлікт інтересів трьох різних суб’єктів, який можна виявити, аналізуючи численні судові рішення з питання сплати орендної плати при переході права власності.
1. Позиція фіскального (податкового) органу:

— Попередній власникнерухомості сплачує орендну плату до моменту підписання з органом місцевого самоврядування акту приймання-передачі земельної ділянки, тобто моменту її «фактичного повернення», попри те, що дія самого договору оренди земельної ділянки припинилась у момент припинення права власності на будівлю.
— Новий власникнерухомості сплачує плату за фактичне користування землею, а не орендну плату за землю, попри те, що не має документів на право користування, тобто договору оренди, оскільки став власником будівлі й фактично користується земельною ділянкою.
Значна частина спорів щодо сплати орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності виникають з огляду на те, що така орендна плата, з одного боку, є обов’язковим платежем у складі податку на майно (пп. 14.1.147 ст. 14 та ст. 288 Податкового кодексу України (далі — ПКУ), а з іншого — сплачується на підставі цивільно-правового договору, який є обов’язковим для виконання сторонами на умовах, визначених у ньому.
Згідно з ПКУ, підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку єдоговір оренди такої земельної ділянки (пп. 288.1 ст. 288 ПКУ). Відповідно, якщо дія договору оренди земельної ділянки буде припинена, підстави для нарахування орендної плати за земельну ділянку для попереднього власника об’єкта нерухомого майна не буде.
Моментом припинення права оренди землі у відчужувача нерухомості та моментом виникнення права оренди землі в її набувача є момент державної реєстрації права власності на будівлю за новим власником нерухомості відповідно до вимог Закону України від 01.07.2004 р. No 1952–IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Щодо «бездокументарного» користування земельною ділянкою та його наслідків для нового власника, то це виходить за рамки податкових відносин, а отже, за рамки повноважень ДПС.
А ось до продавця нерухомості в ДПС ще можуть бути питання щодо сплати орендної плати як мінімум до моменту внесення змін до держреєстру. Все-таки внесення змін до державного реєстру речових прав щодо власника об’єкта нерухомості не призводить до автоматичної зміни й у частині орендаря та договору оренди земельної ділянки, на якій вона розташована.
Тобто для продавця виникає правова колізія:
1. Згідно із ЗКУ, договір оренди землі для продавця нерухомості перестав діятив момент втрати права власності на нерухомість
2. З іншого боку, податківці відстежують орендні платежі по базі згідно з інформацією з держреєстру, і якщо в держреєстр органи місцевої влади не подали зміни, то для податкової старий власник так і буде залишатися орендарем.
2. Позиція органу місцевого самоврядування:

Процедура припинення договору оренди земельної ділянки з попереднім власникомбудівлі та процедура укладання договору оренди земельної ділянки з новим власникомбудівлі може зайняти багато часу, але місцевий бюджет не повинен втрачати орендну плату за користування земельною ділянкою. Поки юридично не оформлено акт приймання-передачі земельної ділянки або договір не закінчився — попередній власник повинен сплачувати орендну плату, оскільки відбувається її фактичне використання.
Щодо нового власника, то орган місцевого самоврядування як позивач може звернутися до суду з позовом про стягнення з відповідача (нового власника) збитків у вигляді неодержаного прибутку внаслідок того, що відповідач користувався земельними ділянками без правовстановлюючих документів, зокрема без договору оренди, з огляду на те, що новий власник (відповідач) є власником нерухомості, яка розташована на земельних ділянках, що знаходяться в комунальній власності.
Підставою для розрахунку неодержаного прибутку є Постанова КМУ від 19.04.1993 р. No 284 «Про Порядок визначення та відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам». У п. 1. цієї Постанови вказується, що «власникам землі відшкодовуються збитки, заподіяні... тимчасовим зайняттям земельних ділянок... та неодержанням доходів у зв’язку з тимчасовим невикористанням земельних ділянок». У п. 3 цієї Постанови дається визначення, що таке «неодержаний дохід», і в ситуації, яку ми розглядаємо — це дохід, який міг би одержати власник землі... і який він не одержав унаслідок... тимчасового зайняття. Крім того, пунктом «д» ст. 156 ЗКУ передбачено відшкодування власникам землі збитків, заподіяних унаслідок неодержання доходів за час тимчасового невикористання земельної ділянки.
3. Позиція прокуратури:

Аргументи прокуратури ідентичні можливій позиції органів місцевого самоврядування. Утім, слід звернути увагу, що з метою забезпечення інтересів держави, прокуратура може виступити окремим позивачем до нового власника нерухомості про стягнення коштів за використання земельної ділянки, навіть коли її про це й не просили органи місцевого самоврядування.
Поради від Аудиторської фірми «Капітал Плюс»:
І для продавця, і для покупця нерухомості:

Бажано домовитися з органом місцевого самоврядування про внесення зміни щодо однієї сторони договору, а саме «Орендаря», в чинний договір оренди й таким чином не припиняти договір оренди, а просто внести зміни. Але якщо такої згоди не вдалося досягнути, то
Для продавців:

Як тільки Ви продали нерухомість, треба повідомляти про нікчемність договору оренди земельної ділянки до ДПС. Але знову таки, орган місцевого самоврядування може не подавати змін до державного реєстру, поки не буде підписано акт приймання-передачі земельної ділянки. І тоді до продавця в ДПС можуть бути питання.
Для покупців:

Слід зауважити, що всі три державні органи орієнтуються на однакову позицію, що новий власник нерухомості повинен платити за земельну ділянку з моменту фактичного використання землі, попри те, оформлено новий договір оренди чи ні. Тому, як тільки Ви придбали нерухомість, зверніться до органу місцевого самоврядування з питанням, за яким кодом бюджетної класифікації вам робити плату за фактичне використання земельної ділянки до моменту оформлення договору оренди земельної ділянки. Ще раз підкреслимо, до моменту підписання договору оренди — новий власник не може платити орендну плату. А ось як перерахувати в бюджет гроші за фактичне використання — це вже питання до фінансистів із місцевої влади.
Якщо Ви не будете платити якусь «благодійну допомогу», а будете чітко показувати своє бажання платити «за фактичне користування», то це буде аргументом у можливих судових процесах. Адже в цьому випадку можна довести, що не надання органами місцевого самоврядування інформації щодо такої оплати якраз і не дало можливість вам зробити такі платежі, тому збитки, що поніс землевласник (орган місцевого самоврядування), є наслідком його бездіяльності, а не Вашою провиною.